Découvrez la vraie valeur de votre bien aux Ulis
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Expertise Locale & Data 2026
Prix au m² et tendances du marché immobilier aux Ulis (91940)
Ville stratégique du sud francilien, Les Ulis (91940) allie une architecture urbaine à de vastes espaces verts comme le Parc Nord. Attirant les jeunes actifs, les familles et les investisseurs, la commune offre un compromis parfait : un marché très accessible tout en conservant un accès direct aux grands bassins d'emplois via la N118, l'A10, et la proximité immédiate de la zone de Courtabœuf (plus de 30 000 emplois) et de la gare RER de Massy-Palaiseau.
En 2026, le prix moyen des maisons s’établit autour de 3 560 €/m². Ce marché, qui représente une part exclusive du parc immobilier de la ville, est particulièrement prisé. Les secteurs pavillonnaires comme Courdimanche ou les abords de la Queue d'Oiseau sont très recherchés par les familles en quête de calme, affichant une forte résilience avec des valeurs pouvant grimper jusqu'à 4 000 €/m² pour les biens de standing.
Le marché des appartements, soutenu par une forte demande locative (salariés de Courtabœuf et actifs du plateau de Saclay), affiche une moyenne de 2 465 €/m². Les résidences du Centre-ville / Champs Lasniers ou du secteur Champagne, à proximité immédiate du centre commercial Ulis 2, restent des valeurs d'investissement sûres qui bénéficient d'une vacance locative quasi nulle.
Conseiller iad Les Ulis
Les Ulis & Environs
Alexis MERLUZZI
L'expertise locale pour valoriser votre bien
Noté 4.8/5
Spécialiste Les Ulis
Réseau iad France
"Spécialiste du marché immobilier des Ulis, j'accompagne mes clients avec bienveillance, réactivité et rigueur. Mon objectif est de sécuriser chaque étape de votre vente grâce à une stratégie de mise en marché précise et adaptée à votre quartier."
Note Moyenne : 4.8/5
Ce que disent les vendeurs et acheteurs des Ulis
"Un agent immobilier hors pair. Il m'a accompagné de bout à bout entre la vente de mon appartement et l'acquisition d'un nouveau bien. On ressent l'expérience au travers de son professionnalisme et sa réactivité."
"Un vrai plaisir d’avoir été accompagnés par un agent qui connaît si bien la ville des Ulis. Toujours souriant, disponible et plein de bons conseils, il a vraiment rendu l’expérience simple et agréable."
"Alexis est efficace et est parvenu à trouver des acquéreurs à nos deux biens immobiliers très rapidement. Bonne expertise et bonne connaissance du marché."
"M.Merluzzi s’est déplacé jusqu’à notre logement afin d’expertiser sa valeur. Le fait qu’il connaisse les Ulis et le marché de l’immobilier à la perfection est une réelle plus value."
"MR Merluzzi nous a assisté de la première seconde jusqu’à après la vente, il a été d un grand professionnalisme. Il a réussi là où deux autres agences ont échoué."
"Un agent immobilier hors pair. Il m'a accompagné de bout à bout entre la vente de mon appartement et l'acquisition d'un nouveau bien. On ressent l'expérience au travers de son professionnalisme et sa réactivité."
"Un vrai plaisir d’avoir été accompagnés par un agent qui connaît si bien la ville des Ulis. Toujours souriant, disponible et plein de bons conseils, il a vraiment rendu l’expérience simple et agréable."
"Alexis est efficace et est parvenu à trouver des acquéreurs à nos deux biens immobiliers très rapidement. Bonne expertise et bonne connaissance du marché."
"M.Merluzzi s’est déplacé jusqu’à notre logement afin d’expertiser sa valeur. Le fait qu’il connaisse les Ulis et le marché de l’immobilier à la perfection est une réelle plus value."
"MR Merluzzi nous a assisté de la première seconde jusqu’à après la vente, il a été d un grand professionnalisme. Il a réussi là où deux autres agences ont échoué."
Mobilité, Emploi & Cadre de Vie :
La véritable valeur immobilière des Ulis
Le marché immobilier des Ulis (91940) ne se résume pas à son architecture. La valeur de votre appartement ou de votre maison repose avant tout sur son hyper-connectivité. Située à la croisée des plus grands pôles économiques franciliens, la commune est un marché de report stratégique, très prisé par les jeunes actifs, les familles et les investisseurs locatifs.
Courtabœuf & Pôle Paris-Saclay
Jouxtant Les Ulis, la zone d'activités de Courtabœuf (1er parc tertiaire d'Europe, 30 000 emplois) et le prestigieux pôle d'innovation de Paris-Saclay (la "Silicon Valley" française) génèrent une demande immobilière constante. Ce vivier continu d'ingénieurs, chercheurs et cadres garantit une vacance locative quasi nulle.
Réseau de Bus Express & Accès RER
L'absence de gare intra-muros est palliée par un réseau de bus en site propre ultra-performant. Les lignes express relient le centre des Ulis aux gares RER B de Bures-sur-Yvette et Orsay-Ville, ainsi qu'au hub majeur de Massy-Palaiseau (RER B, RER C, Gare TGV) en 15 à 20 minutes.
Carrefour Stratégique N118 & A10
Le maillage routier est un argument de vente décisif. L'accès immédiat à la N118 et l'A10 permet de rejoindre Paris (Porte de Saint-Cloud), l'aéroport d'Orly ou le pôle de Vélizy-Villacoublay avec une grande fluidité, un critère essentiel pour les travailleurs navetteurs.
Infrastructures & Parc Nord
Au-delà des transports, Les Ulis offrent une autonomie totale très appréciée des familles : le centre régional Ulis 2, le complexe cinématographique, les équipements sportifs et les immenses espaces verts comme le Parc Nord apportent une vraie respiration urbaine.
L'impact concret sur votre prix de vente
Sur un marché dynamique comme celui des Ulis, la localisation exacte de votre bien au sein même de la commune influence directement son prix au mètre carré. Les acheteurs scannent rigoureusement leur temps de trajet quotidien.
Un appartement situé dans le secteur Bourgogne (pour son accès N118), près de Champagne (pour le Parc Nord), ou à proximité immédiate d'un arrêt de la ligne de bus vers Massy se vendra plus rapidement et sans négociation, porté par une forte concurrence entre investisseurs et primo-accédants.
"Mes acquéreurs choisissent Les Ulis pour cet excellent compromis : des prix encore abordables (souvent entre 2 400€ et 3 000€ le m² pour les appartements) combinés à une connexion directe au bassin d'emploi de Saclay. C'est pourquoi un bien valorisant un DPE performant et un accès fluide vers le RER B bénéficiera toujours d'une forte surcote à la revente."
Analyse Locale 2026
Le marché par quartier
De la lisière du Parc Nord aux secteurs les plus connectés, explorez les spécificités et les prix immobiliers des 8 quartiers clés des Ulis.
Mobilité & Infrastructures
L'impact du Grand Paris sur la valeur de votre bien
En 2026, la connectivité est le critère numéro 1 des acquéreurs. Bien que Les Ulis n'accueillent pas de gare intramuros, la commune tire un bénéfice direct du développement fulgurant des pôles voisins, dopant littéralement la valeur de l'immobilier local.
Ligne 18 (Grand Paris Express)
L'arrivée imminente de la Ligne 18 sur le plateau de Saclay (Orsay-Gif) et à Massy-Palaiseau connectera ultra-rapidement le sud francilien à l'aéroport d'Orly. Ce futur hub de transport place Les Ulis dans une zone de report hautement stratégique pour les futurs actifs du Grand Paris.
Valorisation : +5 à +8%Réseau de Bus Express & RER B
La ville compense parfaitement l'absence de gare par un réseau de bus en site propre ultra-performant. Les liaisons express permettent de rejoindre les gares RER B (Bures, Orsay) et le hub de Massy TGV en moins de 20 minutes, sécurisant une demande locative extrêmement forte.
Forte demande locativeCarrefour N118, A10 & Courtabœuf
Les Ulis jouissent d'une hyper-accessibilité routière. La présence de la zone d'activités de Courtabœuf (1er parc tertiaire d'Europe avec plus de 30 000 emplois) juste à côté génère un vivier constant de cadres, techniciens et ingénieurs cherchant à se loger à proximité immédiate de leur travail.
Attractivité EmployésAlgorithme National VS Expert Local
Pourquoi les simulateurs en ligne sont souvent imprécis ? Parce qu'un code postal (91940) ne suffit pas à évaluer la véritable valeur de votre bien. Seule une expertise locale prend en compte les atouts uniques de votre adresse aux Ulis.
| Critères d'évaluation | Simulateur en ligne (Estimations automatiques) |
L'Expertise Alexis Merluzzi Conseiller iad France (91940) |
|---|---|---|
Précision du secteur |
Génère une moyenne globale sur tout le 91940. | Analyse ciblée : Courdimanche, Centre-Ville, Champagne, Normandie, etc. |
L'Environnement |
✘ Ignore la vue, les nuisances ou le vis-à-vis. | ✔ Surcote appliquée pour un accès direct au Parc Nord ou à Ulis 2. |
La Mobilité |
✘ Ne prend pas en compte les réseaux de transport locaux. | ✔ Valorise l'accès immédiat aux bus express (vers Massy/Orsay) et à la N118. |
La Copropriété |
✘ Aveugle à l'état des parties communes et au DPE de l'immeuble. | ✔ Étude des charges, des travaux votés (ITE, ravalement) et du standing. |
Base Acquéreurs |
Aucune base de données acheteurs réelle. | Réseau iad : ciblage direct des actifs de Courtabœuf et Saclay. |
Accompagnement |
Un simple chiffre calculé par un robot. | De l'estimation terrain jusqu'à la remise des clés chez le notaire. |
Questions Fréquentes
Expertise et transparence : tout ce qu'il faut savoir sur le marché immobilier dynamique et contrasté des Ulis (91940).
Comment est calculé le prix au m² aux Ulis ?
Le prix au m² est d'abord basé sur la data brute des DVF (Demandes de Valeurs Foncières) enregistrées par les notaires (en moyenne 2 465 €/m² pour les appartements en 2026). Nous ajustons ensuite précisément ce chiffre selon les atouts de votre quartier (Courdimanche, Centre-Ville, Champagne), l'étage de l'appartement, la qualité de la copropriété (travaux votés, charges), et la proximité immédiate avec les lignes de bus vers le plateau de Saclay.
Quel est l'impact de l'absence de gare RER sur la valeur de mon bien ?
Aux Ulis, cette absence est largement compensée par une mobilité routière stratégique (A10, N118) et un réseau de bus en site propre très dense. Un bien situé à proximité d'un arrêt stratégique permettant de rejoindre la gare de Massy-Palaiseau (RER B/C/TGV) ou d'Orsay-Ville en 15 minutes conserve une très forte attractivité pour les actifs navetteurs, ce qui préserve sa valeur sur le marché.
Mon appartement a un mauvais DPE (F ou G), vais-je vendre moins cher ?
La proximité du bassin d'emplois de Courtabœuf (plus de 30 000 emplois) attire de très nombreux investisseurs locatifs aux Ulis. Ces profils sont rigoureusement attentifs au DPE pour se conformer à la loi Climat (interdiction de louer les passoires thermiques). Ces biens se vendent bien grâce aux prix d'entrée attractifs de la ville, mais les acheteurs intègrent logiquement le coût des travaux de rénovation énergétique dans leur offre (décote estimée entre 10% et 15%).
Pourquoi les maisons aux Ulis sont-elles si prisées ?
Le parc immobilier des Ulis est composé à plus de 90 % d'appartements. Cette rareté mécanique fait exploser la demande pour les pavillons, notamment dans les secteurs très résidentiels de Courdimanche ou de la Queue d'Oiseau. Les familles recherchent la quiétude de ces quartiers, leurs jardins et la proximité du Parc Nord, ce qui pousse les prix des maisons bien au-delà de la moyenne, souvent autour de 3 560 €/m².
Quels sont les délais de vente moyens actuellement aux Ulis ?
Le marché ulissien est un excellent marché de report pour les familles et les jeunes actifs qui trouvent Orsay ou Palaiseau trop onéreux. Un bien affiché au "juste prix" se vend en moyenne en 80 jours. En revanche, un appartement surestimé lors de sa mise en vente, particulièrement s'il se trouve dans une grande copropriété où les offres sont multiples, risque de voir ce délai s'allonger considérablement.
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